>> >> Reverse Mortgages är inte för alla

Reverse Mortgages är inte för alla

Anonim

Varför är inte husägare flockning för att återställa bolån? (IStockPhoto)

Titta noga på TV och du är säker på att fånga en infomercial om hur man gör ditt hem till kontanter för pensionering. Och du behöver inte sälja för att göra det.

Det är det magiska av en omvänd hypotekslån - ett statsfinansierat lån till husägare 62 år och äldre, men utan månadsbetalning. Du behöver ingen inkomst för att kvalificera dig eftersom lånet inte behöver återbetalas tills du flyttar eller dör. Om du väljer en månatlig inkomst snarare än en engångsbetalning, fortsätter det oavsett hur länge du bor, och oavsett hur mycket du får får du aldrig mer än hemets eventuella försäljningspris. Långivaren kommer inte heller att kunna följa dina andra tillgångar eller dina barns arv.

Det låter nästan för bra för att vara sant, och en omvänd inteckning kan verkligen vara en livräddare för människor med mycket eget kapital men inte mycket annat att leva på. Men omvända inteckningar har aldrig riktigt tagit av. De flesta år får bara 2 till 3 procent av de berättigade husägare dem - och med utestående lånebalanser på 140 miljarder dollar år 2012 utgör omvända hypotekslån en liten andel av 14 biljoner dollar i utestående hypotekslån i USA

Med hypotekslånen ovanligt låga och hemvärdena stiger efter finanskrisen är omvända hypotekslån speciellt bra idag, säger experter. Du kan få mer pengar ur ditt hem än när priserna är högre och priserna sänks. Så varför är inte husägare flockning för att återställa hypotekslån? Endast 58 000 godkändes förra året, från en topp på nästan 115 000 år 2009.

Avgifter kan vara en anledning, tillsammans med en felaktig tro innebär processen att ge upp ägande av hemmet. Många husägare kan motstå tanken på att undergräva sina barns arv, eftersom skulden plus ränta - och räntor av intresse också - måste betalas en dag, vanligtvis genom att sälja hemmet.

Vissa potentiella låntagare kanske inte förstår att de kan få en omvänd hypotekslån även om de fortfarande har en balans på en befintlig inteckning, med det nya lånet att betala av den gamla för att bli fri från månatliga betalningar och generera lite pengar. Vissa husägare kan förlora intresse när de lär sig att de kan förlora hemmet trots allt om de hamnar bakom fastighetsskatt eller husägares försäkringspremier eller låter fastigheten försämras.

"Reverse mortgages: bra produkt, inte för alla", säger Casey Fleming, författare till "The Loan Guide: Hur man får bästa möjliga hypotekslån."

"När det används felaktigt kan omvända bostäder vara en dyr albatross runt en husägares nacke. Men under de rätta omständigheterna kan de hjälpa vissa seniorer att stanna kvar i sitt hem och låta dem fortsätta att bygga egenkapital som skulle gå vilse om de var tvungna att sälja för tidigt, säger Fleming.

Liksom vanliga hypotekslån kommer omvända lån från hypotekslån, men långivaren är skyddad från förlust av den federala regeringen. De flesta av dessa lån är bostadsrätter omräkningslån, ett program som drivs av Federal Housing Administration. Eftersom låntagaren inte betalar, krävs ingen inkomst för att kvalificera sig. Hemmet måste bedömas för att bestämma det maximala lånet som kan godkännas.

Äldre sökande kan få större lån än yngre, eftersom det är mindre chans att en äldre låntagare får ett lån tillräckligt länge för att skulden blir större än hemmets värde.

En 62-årig med en bostad på 400 000 dollar kan få $ 1 000 i månaden för livet, medan en 75-årig med samma kapital skulle kunna få 1 400 USD, enligt en räknare på hemsidan för hypotekslån. Det förutsätter en hypotekslån med justerbar ränta på 3, 6 procent. En upplåningsavgift, försäkringspremie för hypotekslån och andra stängningskostnader skulle uppgå till högst 720 dollar, medan en sökande till en vanlig hypotekslån kan betala endast några hundra dollar. Observera att den 62-årige skulle få $ 456 000 genom månatliga betalningar om han bodde till 100, mer än hemmet var värt när lånet togs ut.

Även om det låter som en omvänd inteckning kan göra ett hem till en guldgruva, är husägare kloka att göra lite matematik på alternativen.

De med fast inkomst borde titta på ett andra inteckning eller eget kapitallån. Avgifterna kan vara lägre, i synnerhet på ett hemkapitallån med en rörlig ränta, men låntagaren måste göra månatliga betalningar.

"Ett kreditvärde för hemmaxport är svårare att få just nu", säger Ed Hoffman, VD för Wholesale Capital Corp., ett låneföretag i södra Kalifornien. "Dessutom måste du kvalificera dig för det - och många seniorer gör det inte, för att de inte har inkomst. Om du kan ha kvalitet för ett eget kapital, är det fortfarande inte mycket större fördel eftersom det bara är bra i 10 år att dra ut pengar. En omvänd hypotekslån är något du kan dra av för livet. "

Hoffman säger att räntesatserna för omvända hypotekslån är bättre än räntorna för andra hypotekslån. "Och du behöver inte ha någon inkomst för att kvalificera dig. Du behöver bara inkomst för dina skatter och försäkringar."

Ett annat alternativ är att sänka - sälja hemmet och antingen hyra eller köpa en billigare, med eventuella kvarvarande försäljningsvinster för vanliga kostnader. Med nedskärning finns inga månatliga betalningar eller något behov av att så småningom sälja hemmet för att betala ett lån.

Förutom lönebeloppet och den månatliga inkomstströmmen har den omvända hypotekslåntagaren möjlighet att få en kreditkredit att bara använda när behovet uppstår. Fastsumman är bäst för dem som försöker bli befria från andra skyldigheter som en befintlig inteckning, säger Fleming. Månatlig inkomst passar de som försöker hålla sig före vanliga räkningar medan kreditlinjen är det bästa valet för dem som vill ha ett säkerhetsnät för nödsituationer eller oväntade utgifter, eftersom outnyttjad kredit inte medför räntekostnader eller eroderar husägarens eget kapital.

Vissa experter rekommenderar att man får en kreditlinje när förhållandena är bra, som de är idag och håller det för en regnig dag. Med tiden kommer linjen att växa, eftersom hemets värde antas stiga, medan vissa lånevillkor kommer att vara låsta i när lånet godkänns.

Debbie Worley, VD för Lone Star Reverse Mortgage i Horseshoe Bay, Texas, säger att majoriteten av hennes omvända lånekunder väljer det envisa eller kreditlinjen och väljer ett lån med justerbar ränta över en fast ränta. Många, säger hon, tar del av sitt uttag som en klumpsumma och lämnar resten som en kreditlinje.

"Deras (kreditlinje) växer och innebär mer pengar de kan låna över tiden - så ett bo på ägg!" hon säger.