>> >> Tävlar med kontantköpare på en fast bostadsmarknad

Tävlar med kontantköpare på en fast bostadsmarknad

Anonim

(David Zalubowski / AP)

Eftersom bostadsåterhämtningen fortsätter i många delar av landet och bostadsräntorna tum uppåt, ser husägare sitt fönstret av möjligheter att minska om de vill snaga en affär.

På konkurrenskraftiga fastighetsmarknader som Boston, New York City och San Francisco måste homebuyers inte bara strida mot höga priser utan även konkurrens från alla kontanter. I Massachusetts köpte exempelvis 40 procent av bostadsförsäljningen och en fjärdedel av enfamiljshusförsäljning i april utan hypotekslån, enligt Warren Group, som sammanställer data på New Englands fastighetsmarknad.

Några av dessa kontantköpare är babyboomers som har lyckats bygga upp eget kapital genom tidigare köp av fastigheter. Andra är investerare, många av dem spola med pengar från Kina och andra företag utomlands. Riccardo Ravasini från Rava Realty, som hanterar fastigheter i Florida och New York, säger att Manhattan särskilt ser en massa kontantköpare, eftersom det är en "speciell marknad som vädjar till hela världen".

[Se: En steg-för-steg-guide till Homebuying på denna knepiga marknad.]

Vissa säljare gillar alla kontanterbjudanden eftersom de tar bort några av hindren i hypotekslån, vilket gör att avtalet kan stängas snabbare. Likväl går kontanttransaktioner inte alltid smidigt. "Bara för att någon visar mig ett kontoutdrag att de har alla pengar betyder inte nödvändigtvis att de kommer att få alla pengar när det är dags att stänga", säger Brian Horan, mäklare och ägare vid Kilbourne Properties i södra Kalifornien, förklara att pengarna kunde vara illikvida, öronmärkta för andra saker eller kontoutdraget skulle kunna smidas.

För homebuyers som inte har råd att betala helt kontant, här är några strategier för att hålla sig konkurrenskraftiga.

1. Få preapproved. Att bli förkvalificerad är det första steget i låneprocessen. Det innebär emellertid inte en djupgående analys av din kredit, så prequalification betyder inte mycket för fastighetsmäklare eller säljare. De flesta vill att du ska ta det nästa steget och faktiskt bli godkänd för en inteckning.

Bruce Ailion, en associerad mäklare med RE / MAX Greater Atlanta, säger att han bara arbetar med köpare som har godkänts av en långivare som han vet och litar på. "Om du inte tittar på $ 500.000 plus bostäder, kommer en köpare att konkurrera med alla kontantköpare, " förklarar han. "Köparen har en konkret konkurrensnackdel, och när det gäller att tjäna en avgift för mitt arbete, har jag också en konkurrenskraftig nackdel som arbetar med en köpare som inte framgångsrikt kan tävla och sedan slutföra en transaktion."

Utöver ett förhandstillstånd kan stödjande finansiella dokument som en kreditrapport hjälpa till med att göra ditt ärende. Inte alla hypotekslån är skapade lika, så försök hitta en som känner till din specifika marknad och kan hjälpa dig att stänga snabbt för att hålla säljaren (och säljarens agent) glad.

2. Tänk på egenskaper som kan vara övervärderade. All-cash köpare räknar ofta med att pröva en överenskommelse, så de letar efter fastigheter som är prissatta att flytta. Ravasini föreslår att köpare som planerar att få en inteckning titta på fastigheter som verkar prissatta lite höga. "Dessa listor får mindre uppmärksamhet från marknaden och kontantköpare", förklarar han. När du väl har hittat en egendom kan du kanske förhandla om priset. Om bedömningen emellertid kommer för låg, kan avtalet falla igenom.

3. Gör ett konkurrenskraftigt bud. Med täta inventeringar och flera erbjudanden på fastigheter i många delar av landet kan lågbollserbjudanden kanske inte få ett andra utseende. "Med mina seriösa köpare försöker jag få dem på samma sida som vi måste vara aggressiva", säger Horan. "Många av mina köpare, de som faktiskt landar fastigheterna, går över priset."

Medan de flesta gör erbjudanden i steg om noll och fem tusen går Horan ett steg över tusen i sina erbjudanden. Till exempel erbjuder $ 526, 000 i stället för $ 525, 000. "Den typen av saker gör inte mycket skillnad på betalningarna men kan kanta någon annan ut", säger han.

4. Skicka ett kärleksbrev. Investerare köper vanligtvis fastigheter för att renovera och sälja eller hyra ut för inkomst. Men om säljaren känner sig emotionellt investerad i hemmet, kanske han eller hon föredrar idén om en annan familj som gör minnen där. "Om det inte är en utlåningsägd egendom skriver vi ett brev som komplimangerar dem och egendomen och jag guidar [köpare] genom den processen och brevet, säger Horan. Han kan också bifoga ett sött familjebild, och om möjligt, ett foto som tagits framför egenskapen för att dra i sig på säljarens hjärtsträngar.

5. Frigör extra pengar. En betalning på 20 procent eller mer gör det möjligt för köpare att undvika privatpantförsäkring och kvalificera sig för en bättre ränta. Att frigöra ännu mer pengar kan hjälpa till med att försegla affären. Cheryl Farley, en San Jose-baserad finansiell rådgivare för Västbanken, har arbetat med homebuyers som använt en kreditinvesteringsinstitut i stället för ett inteckning för att säkra ett nytt hem. "Det gav dem den tillfälliga möjligheten att använda ett kontantbud och sedan vända och sätta ett försenat bolån bakom det", säger hon.

Farley påpekar att även köpare som har råd att betala kontanter kan välja att få en inteckning så att de kvalificerar sig för skatteavdrag och utnyttjar låga räntor medan de investerar sina pengar på annat håll.