>> >> 8 tips för att skapa inkomst från hyresfastigheter

8 tips för att skapa inkomst från hyresfastigheter

Anonim

Investerare bör försiktigt komma in på hyresmarknaden, eftersom det är lätt att underskatta kostnaderna för reparationer och underhåll på din hyresenhet. (Getty Images)

Som vinter blustar genom hans Cleveland hemstad, kan Steve Novotny ha varit en värld bort och drar sin segelbåt till en brygga i soliga Florida på väg till Bahamas.

För fyra år sedan kastade han in i hyresverksamheten som en hantverkare genom att köpa ett hus som hade en anständig plats men behövde stora reparationer. "Det tog alla mina besparingar att köpa det", säger han. "Jag bodde faktiskt i min lastbil medan jag hyrde hus ut för de första två åren."

Nu letar han efter så kallade "handyman specials" - hus med minst tre sovrum som ligger på fina platser men behöver repareras. Han äger nu nio hus och hyresintäkten tillåter honom att segla runt om i landet.

Många investerare som Novotny försöker komma in på hyresmarknaden för att skapa passiv inkomst för att driva sin livsstil, och hyresmarknaden i USA stiger fortfarande.

Sedan 2005 har antalet hushåll som hyrde höjt sig till 37 procent, ett hopp på 9 miljoner och den största ökningen med årtiondet sedan 1965, enligt en decemberstudie av Joint Center for Housing Studies of Harvard University. Detta är på rätt spår för att vara det "starkaste decenniet av hyresgästens tillväxt som någonsin spelats in", enligt studien, och stigningar i hyran är överskridande inflationen.

Traditionellt har investerare letat efter snabba avkastningar genom att vända hus efter en snabb ombyggnad. "Även om flippningen kan vara lukrativ kan den också binda upp dina pengar om hemmet inte säljer omedelbart, säger Corey Brinkman, marknadschef för Renters Warehouse, ett fastighetsbolag i St. Louis.

"Dessutom är det en engångsförmån när huset säljer. Att hyra ut en fastighet kan ge inkomst månad efter månad och frigöra ditt kassaflöde för att investera på andra ställen", säger han.

Men investerare bör komma in på marknaden med försiktighet eftersom det är lätt att underskatta kostnaderna för reparationer och underhåll på din hyresenhet. "En bra tumregel är att beräkna var som helst mellan 7 och 15 procent för dessa oförutsedda reparationer, beroende på ålderens hyresfastighet, " säger Brinkman.

Här är några råd från experter till för investerare som söker efter vissa hyresintäkter.

Håll dina mål i åtanke. Investerare behöver veta varför de är på hyresmarknaden och vad de vill uppnå ekonomiskt, säger Wendell De Guzman, verkställande direktör för fastighetsinvesteringsföretaget PCI i Chicago.

Om målet är att leva passivt av hyresintäkterna, borde investerare veta hur mycket inkomst de behöver. Skattesatsen förändras som inkomst blir passiv, säger De Guzman och "din skattesats kan vara noll procent" eftersom du kan dra av avskrivningarna från din skattepliktiga inkomst.

Till exempel, en investerare som betalar $ 275, 000 för en hyra egendom skulle dela den med 27, 5 (år) för avskrivningar och sköld $ 10.000 i inkomst per år.

Sätt ditt finansiella hus i ordning. Att veta dina intäkter och kostnader kommer att hjälpa dig att få lån och därefter köpa fler hyresfastigheter, säger De Guzman. Glöm inte att inkludera skatter, försäkringar, underhåll, förvaltning, verktyg och reserver för större reparationer, som ett nytt tak eller andra utgifter.

Det lönar sig också att lära sig finansiering och prata med inteckningsmäklare för att hitta program för att köpa fastigheten med så lite pengar som möjligt. Första gången husägare kan köpa en bostadshus med fyra enheter, få ett Federal Housing Administration-lån med en betalning på 3, 5 procent, samla in depositionen och, om du stänger tillräckligt tidigt i månaden, använder du den första månadens prorerade hyra mot nedbetalning, säger De Guzman.

Lär dig om marknadens lediga platser och fastighetsbetyg . Det finns områden som rankas A till F, och alla säljer och hyr för olika priser. Håll din ledighet till 5 procent eller mindre, säger De Guzman, så du kommer inte vara fast med en uthyrd egendom flera månader i taget.

Om du inte vill vara en barnpassning, undvik områden med mindre betyg. Områden med F-värderingar har ofta de mest våldsamma brott i grannskapet. "Det är svårt att vara där. Du måste titta på din investering som en hök", säger han.

A-nominerade områden innebär ofta högre försäljningspriser, men leder till högre hyror och mer regelbundna hyresgäster. "Du kommer få färre huvudvärk om du har att göra med hyresgäster som har råd med en dyrare hyra. Du vill inte hantera bottenfoten (egenskaper) om du planerar att vara en frånvarande hyresvärd, Säger Novotny.

Leta efter fastigheter med stor potential . Egenskaper som tenderar att göra bra är nära skolor, utöka detaljhandeln eller trendiga sevärdheter, lokal transport eller kringliggande köpcentra, säger Daniel Sanchez, kommersiell partner för Partners Trust Commercial i Beverly Hills, Kalifornien.

När det är ditt, behåll det yttre och behåll dina kostnader med desert landskapsplanering, lågflödes toaletter och tanklösa vattenvärmare, säger han.

Håll dina alternativ öppna. Tänk på mindre marknader på sekundära marknader, hur bra huset byggdes och hur mycket folk betalar hyra i grannskapet. "Jag vill vara i $ 800 till $ 900 på sekundärmarknaden", säger Yariv Bensira, ägare till Hyde Capital i Memphis, Tennessee, som kom till landet för att gå på college och nu som äger och hanterar 4000 enheter med en privat investeringsfond i Israel.

Innan han köper kontrollerar han hur väl huset var inramat, vilka hyresgästerna skulle vara och vad han kan lägga till fastigheten för att rimligen öka hyran. "Du kommer inte att förändra demografiska eller ta in helt nya människor. Frågan är om de befintliga hyresgästerna kan betala lite mer för en bättre produkt", säger han.

Lita inte på låga räntor . Om en egendom är redan 30 år gammal och skulle kosta samma för att bygga den, då köper du inte den, säger Bensira. Se till att ditt hem har tillräckligt med värde för att få den avkastning du vill ha när du så småningom säljer fastigheten.

Renovera köket och badrummen för att få högre hyra. Kvalitetsgranit i köket kan spara dig omkostnader och ta in en extra $ 50 till $ 90 per månad, säger Bensira. Var noga med att veta hur mycket renoveringar kostar så att du vet om du får ett rättvist bud.

Skärma hyresgästerna. Ha en ansökan och använd en tjänst som National Tenant Network för att leta efter civilrättsliga och straffrättsliga processer, senaste insamlingsaktivitet och kreditpoäng över 600, säger De Guzman. "Leta efter folk som var nere ekonomiskt, men nu är de på väg med ett bra jobb och några besparingar, som har betalat sina räkningar under de senaste fyra åren, säger han.

Top Real Estate Mutual Funds

# 1

Rang

TIAA-CREF Real Estate Securities FundTIREX

Fondnamn

6, 37%

1 års återkomst

# 2

Rang

DFA Real Estate Securities PortfolioDFREX

Fondnamn

5, 56%

1 års återkomst

# 3

Rang

Cohen & Steers Instl Realty aktierCSRIX

Fondnamn

6, 52%

1 års återkomst

# 4

Rang

Fidelity® Series Real Estate Income FundFSRWX

Fondnamn

9, 20%

1 års återkomst

# 5

Rang

Manning & Napier Real Estate SerMNREX

Fondnamn

8, 41%

1 års återkomst

# 6

Rang

Fidelity® Real Estate Income FundFRINX

Fondnamn

10, 24%

1 års återkomst

# 7

Rang

Fidelity® Real Estate Investment PortFRESX

Fondnamn

4, 69%

1 års återkomst

# 8

Rang

Commonwealth Real Estate Securities FundCNREX

Fondnamn

10, 52%

1 års återkomst

# 9

Rang

Huvudfastigheter FdPRRAX

Fondnamn

4, 87%

1 års återkomst

# 10

Rang

Cohen & Steers Realty Aktier FundCSRSX

Fondnamn

6, 26%

1 års återkomst

# 1

TIAA-CREF Real Estate Securities FundTIREX

6, 37%

# 2

DFA Real Estate Securities PortfolioDFREX

5, 56%

# 3

Cohen & Steers Instl Realty aktierCSRIX

6, 52%

# 4

Fidelity® Series Real Estate Income FundFSRWX

9, 20%

# 5

Manning & Napier Real Estate SerMNREX

8, 41%

# 6

Fidelity® Real Estate Income FundFRINX

10, 24%

# 7

Fidelity® Real Estate Investment PortFRESX

4, 69%

# 8

Commonwealth Real Estate Securities FundCNREX

10, 52%

# 9

Huvudfastigheter FdPRRAX

4, 87%

# 10

Cohen & Steers Realty Aktier FundCSRSX

6, 26%

Rang

Fondnamn

1 års återkomst

Fondinformation per 30 maj 2017